Rénovation de biens anciens : potentiel de plus-value et pièges à éviter

Rénover un bien ancien, c’est souvent tomber sous le charme d’un lieu chargé d’histoire… mais aussi accepter un certain nombre de défis.

En Suisse romande, les biens d’avant 1970 attirent de plus en plus d’acheteurs : volumes généreux, matériaux nobles, emplacement central. Mais leur rénovation peut révéler des surprises techniques, des coûts plus élevés que prévu ou des délais complexes à gérer.

Dans cet article, nous faisons le point sur le potentiel réel de plus-value, les travaux prioritaires et surtout les pièges à éviter pour transformer un bien ancien sans mauvaises surprises.

Pourquoi rénover un bien ancien ?

Un fort potentiel de valorisation

Les biens anciens sont souvent sous-valorisés car ils nécessitent des travaux importants. Une rénovation bien menée peut augmenter leur valeur de 15 à 30 %, parfois davantage si les transformations sont structurelles ou énergétiques.

Les facteurs qui boostent la valeur :

• Mise aux normes (électricité, isolation, chauffage)
• Modernisation des pièces humides
• Réorganisation des espaces
• Conservation des éléments d’architecture (moulures, parquets massifs, cheminées)

Un charme introuvable dans le neuf

Hauteurs sous plafond, poutres apparentes, planchers massifs…

L’ancien offre une richesse architecturale unique que les acheteurs sont prêts à payer plus cher.

Des aides financières possibles

Les rénovations énergétiques sur les bâtiments anciens sont souvent éligibles :

• Au programme Bâtiments
• Aux subventions cantonales et communales
• Aux incitations fiscales (déductions pour travaux d’économie d’énergie)

Les travaux les plus rentables dans l’ancien

1. Rénover les systèmes techniques

Électricité, plomberie, chauffage… Ce sont souvent les postes les plus obsolètes.

💡 Impact valeur + sécurité : jusqu’à +10 % de valorisation.

2. Améliorer la performance énergétique

Les biens anciens sont souvent énergivores, ce qui peut décourager les acheteurs.

Travaux prioritaires :

• Isolation intérieure ou extérieure
• Fenêtres double/triple vitrage
• Pompe à chaleur ou chauffage plus efficient

💡 Impact valeur : amélioration nette de la note CECB, très recherchée au moment d’une revente.

3. Refonte des pièces humides

Cuisine et salles de bain sont les zones qui transforment réellement la perception du bien.

💡 Impact valeur : jusqu’à 70 % du montant investi.

4. Repenser les volumes

Les anciens logements sont parfois mal agencés : petites pièces, couloirs, manque d’ouverture.

Solutions :

• Abattre des cloisons (non porteuses)
• Créer des espaces ouverts
• Ajouter une salle de bain dans une grande chambre
• Optimiser les rangements sur mesure

Les pièges à éviter lors d’une rénovation d’ancien

1. Sous-estimer les contraintes structurelles

Murs porteurs, sols affaissés, planchers fragiles…

Un diagnostic structurel est indispensable avant de commencer.

2. Oublier les obligations légales

Dans certains cas, un permis de construire est obligatoire (modification façade, fenêtres, volume, isolation extérieure).

3. Découvrir les surprises en cours de chantier

Dans l’ancien, les imprévus sont fréquents :

• Plomb dans les conduites
• Amiante dans les revêtements
• Électricité dangereuse
• Humidité dans les murs

💡 Astuce Origami : prévoir une marge de 10 à 15 % pour ces imprévus.

4. Choisir uniquement sur le prix

Les biens anciens nécessitent des artisans expérimentés, capables de travailler avec des structures anciennes.

Un devis trop bas peut cacher un manque de préparation ou de compétences spécifiques.

5. Effacer le charme d’origine

Inversement, trop moderniser un bien ancien peut faire perdre sa valeur.

L’enjeu : trouver le bon équilibre entre modernité et authenticité.

Combien coûte une rénovation d’un bien ancien en 2025 ?

Niveau de rénovation	Budget moyen (CHF/m²)	Particularité
Rafraîchissement	600–900 CHF/m²	peinture, sols simples
Partielle	1 200–1 800 CHF/m²	cuisine/sdb, sols, électricité
Complète lourde	2 500–4 000+ CHF/m²	structure, énergie, techniques, premium

Les biens anciens entrent souvent dans la catégorie rénovation lourde, surtout avant 1960.

Exemple réel : appartement ancien rénové à Lausanne

• Année de construction : 1953
• État initial : cuisine d’origine, électricité obsolète, isolation quasi inexistante
• Travaux :
  • mise aux normes électrique
  • isolation intérieure + fenêtres
  • cuisine sur mesure
  • revalorisation du parquet existant
  • création d’une seconde salle de bain

📈 Résultat : +22 % de valeur estimée après travaux

Comment Origami sécurise votre projet dans l’ancien

• Diagnostic complet avant travaux
• Analyse des structures, normes et risques techniques
• Planification détaillée pour éviter les surprises
• Fonds protégés sur compte bloqué
• Contrôle des assurances de tous les artisans
• Garantie 2 ans sur toute la rénovation

Rénover l’ancien demande expertise, anticipation et précision.

Avec Origami Rénovation, vous transformez un bien chargé d’histoire en investissement sécurisé et valorisé.